近日来，大范围的降温天气给北方地区带来了深秋的丝丝寒气，一年一度的供暖季即将开启。供暖问题与民众生活品质、社区和谐稳定息息相关。供暖纠纷的标的额往往不大，却是群众的“心头大事”。顺义法院通过三个案例，“以案释法”助力提升“幸福温度”，以期防范和减少此类纠纷发生，让百姓屋暖心更暖。
合同到期也缴费
暂停供热需申请
基本案情
2017年10月，某物业公司与某供暖公司签署合同，约定2017年10月至2020年10月期间由某供暖公司为顺义区某小区全体用热人提供用热服务。宋某为该小区一处商用房屋所有人。某供暖公司称，宋某自2017年至2021年一直未缴纳供暖费，现将其诉至法院，请求按照北京市政府供暖费标准支付欠费7928元。
宋某认为，某物业公司与某供暖公司的合同于2020年到期，2021年已经超过约定服务期限，故不应收取2021年暖气费用。因房屋供暖温度不达标，自己已将供暖阀门关闭，使用空调取暖，因而拒绝支付供暖费。
法院判决
法院经审理认为，《北京市供热采暖管理办法》规定，供热单位与用户订立供热采暖合同应当符合国家和本市有关规定，未签订书面供热采暖合同，供热单位已经向用户供热一个或一个以上采暖期的，用户与供热单位之间视为存在事实供热采暖关系。本案中，原告某供暖公司自2017年向涉案小区提供了供暖服务，被告宋某系涉案房屋所有权人，双方于2021年已经形成了事实上的供用热力合同关系，宋某应当及时履行交纳供暖费义务。
关于宋某主张的停暖问题，居民要求供热单位暂停供热的，应向供热单位提出书面申请并补齐之前的欠费。诉讼中，双方均认可，原告某供暖公司每年对涉诉房屋的供暖管道都进行正常的养护、打压等工作，阀门如果关闭需要贴封条。现未有证据显示宋某曾向某供暖公司提交过书面申请，其亦存在欠费的情况，未有证据证明阀门关闭，故法院不予采纳。最终，法院判决被告宋某支付原告2017年-2021年期间的供暖费7928元。
法官提示
民事活动应当遵循公平和等价有偿原则。供暖费系供暖单位赖以生存和持续提供供暖服务的资金来源，业主应当按照国家有关标准及当事人之间的约定及时交付供暖费。此外，北京居民可依据《北京市居民集中供热暂停和恢复供热指导意见》办理暂停供热等事宜。
暂停供暖期间，业主是否仍需缴纳费用？
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暂停供暖期间供热单位仍承担配置供热设置、预留供热负荷、发生事故时抢修等责任，供热固定成本费用不会因停热而减少或转移，因而业主在此期间仍需交纳供热基本费用。
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租房合同未明确
燃气供暖谁来交
基本案情
2023年4月，张某将顺义区一房屋出租给杨某使用，双方签署的《房屋租赁合同》中约定，杨某承担水费、电费、燃气费，张某承担供暖费、物业费，租赁期为一年，并将“未及时支付租金、擅自转租、因房屋产权人发生变化导致杨某不能再继续使用”约定为违约情形。杨某称，其自行支付了1500元燃气费后发现该屋是自采暖，供暖设施也需使用燃气，而张某在签订合同时并未将这一重要事实告知自己。因双方就供暖费发生争议，杨某于2024年4月便提前搬离了房屋。杨某认为张某未按合同约定承担供暖费已构成违约，诉至法院请求撤销合同，判令张某退还燃气费1500元并支付违约金。
杨某称，因天气寒冷，其自行充值1500元燃气费用于烧暖气，其入住时表内结余燃气表剩余758.8元。张某称，该屋的淋浴设施、燃气灶、暖气等都需要使用燃气，其无法区分供暖部分具体数额，后张某又实际向燃气表中充值500元；涉案合同是杨某起草的，杨某称入住之前对供暖方式不知情与事实不符，不同意赔付违约金。
法院判决
法院经审理认为，案涉房屋为自采暖方式，并非集中供暖，因供暖而产生的费用实际上计算在燃气费中，对于因供暖而产生的燃气费负担金额，双方在《房屋租赁合同》中约定不明，在合同实际履行过程中也并未协商一致。张某作为案涉房屋的业主，显然对于案涉房屋供暖采用何种方式、供暖费包含在燃气费中的情况明知，虽然合同系杨某起草，但对明显存在约定不明的条款，张某并没有指出，其对于合同约定不明而导致本案纠纷具有明显过错，在发生供暖费、燃气费争议后，双方无法达成一致，杨某因此提前解除合同，法院不持异议。
关于杨某存入的燃气费，因涉诉房屋除供暖设施需要使用燃气，其他淋浴设施、燃气灶等均有使用燃气的问题，双方均无充分证据对各项设施使用燃气情况予以证明，法院确认燃气费双方均有负担的义务，结合双方存燃气费的情况确认各自负担相应部分，且双方均同意不再互相给付。双方系因合同约定不明导致供暖费、燃气费负担产生争议，原告主张被告违约，不符合合同约定，法院不予支持。最终，法院判决确认《房屋租赁合同》解除，驳回原告其他诉讼请求。
法官提示
本案双方因供暖费争议导致杨某提前搬离房屋，双方房屋租赁合同无法继续履行并实际解除。司法实践中，房屋租赁合同中大多约定采用集中供暖的房屋的供暖费由业主承担，自采暖房屋的供暖费由租客承担，但双方也可视实际情况作出其他约定。
在签订租赁合同时，业主作为房屋所有权人，应做到：
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明确告知租客其房屋的实际供暖方式；
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在合同中明确约定暖气费用的承担方式及相应违约责任，避免事后因缴费问题引发争议影响合同履行。
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租客在签订合同过程中应注意：
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就供暖方式及费用分担问题进行询问并在合同中予以明确，避免影响自身的租房体验。
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中介公司作为居间服务方，应注意：
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针对供暖费事宜对双方进行充分提示。
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暖气漏水需装修
租金损失赔不赔
基本案情
刘某位于顺义区某小区的房屋长期用于出租，北京某供热公司为其供暖。2024年1月1日，因楼上漏水，刘某房屋墙壁的粉刷装饰层被浸泡。经北京某供热公司维修后，认定是供暖管道出现问题导致此次漏水事件。刘某认为，该房屋每月租金3500元，此次漏水已严重影响现租户生活质量和其再次出租的租金价格，故请求北京某供热公司支付修复墙面费用4000元，以及装修及散味期间2个月的租金损失7000元。被告北京某供热公司认为，应根据市场价格认定墙面修复费，并且原告主张的因装修导致的空置期过长，不具备合理性，因而拒绝赔付。
法院判决
法院经审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。北京某供热公司疏于对其暖气设备的管理，导致发生漏水后未能及时发现，渗漏至刘某家中给其造成财产损失，应承担侵权责任。关于刘某主张的房屋空置损失在房屋装修过程中必然存在空置期间，法院根据涉诉房屋的损坏状况、重新装修的期间酌情确定。最终，法院判决被告北京某供热公司赔偿原告刘某装修费4000元、房屋空置损失3500元。
法官提示
暖气发生漏水问题时，利益受损的业主应如何面对？
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向侵权责任人即供暖公司主张因漏水所造成的直接经济损失以及间接经济损失；
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直接经济损失包括漏水修复费及因漏水所损毁物品的价值损失；间接经济损失包括因房屋漏水而在外租房产生的租金费用、因无法出租或承租人退租等情况造成的预期租金利益损失等。
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在发现暖气漏水后，业主应及时采取措施避免造成扩大损失。
文字：安杨 张盈滢
原标题：《如何提升“幸福温度”？这些供暖法律问题要弄清》
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来源：顺义法院
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