界面新闻记者 | 王婷婷
“加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。”11月13日，传闻许久的住房交易税收新政终于落地了。
据财政部网站消息，11月12日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻分析，此次新政是在积极落实房地产行业“止跌回稳”的战略导向，契税调低将降低购房交易成本，不仅能够促进新房市场“止跌回稳”，还能加快二手房市场活跃度上升，进而能够加快二手房与新房之间的传导链条，对于楼市信心及预期恢复有积极影响。
业内指出，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心。10月份房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏。
面积不超140平方米契税统一1%
首先是住房交易契税政策。
公告显示，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，将减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
而对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房）
同时政策也明确，一线城市二套住房契税与全国统一。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，执行1%契税税率的面积段由此前的90平方米提升至140平方米，此次政策优化后，意味着个人购买的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税。
“这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚需和改善性住房需求均有较大利好，特别是改善性住房需求，对于一线城市税收优惠力度则更大。”陈文静表示。
据中指研究院测算，以单价5万元计算，面积分别为80、100、150平米，政策优化前首套契税税率分别为1%、1.5%、3%，二套契税税率分别为1%、2%、3%；而北上广深二套契税税率均为3%，政策优化后首套契税税率分别为1%、1%、1.5%，二套契税税率分别为1%、1%、1.5%。
按照80、100、150平米，首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元，5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。
“也利好房企和房东的项目去库存。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，接下来房企的中大户型的住房交易明显会拉升，利好11月中下旬及以后的营销工作。中大户型房源的市场吸引力会增加，利好二手房挂牌量的消化。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，此前就已经释放出要在住房交易环节降低购房陈本的信号，如今政策落地，在市场预期和意料之内。
比如在之前的国新办新闻发布会上，财政部副部长廖岷也提到，将根据党中央的决策部署，研究调整普通住宅与非普通住宅标准衔接的增值税和土地增值税政策，并计划进一步加大对房地产市场的支持力度。
现在，这些政策都通通落地了。
相关负责人表示，为让更多的纳税人享受到政策红利，对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告规定的均可按新发布公告执行。
取消普宅标准购房满2年再售免征增值税
对于市场呼声较高的增值税政策，公告显示，土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。
另外，公告还明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
而且，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
严跃进表示，一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，将和全国其他城市一样，购房住房满2年的即免征增值税。“这是今年一线城市购房政策调整中较大的一点内容，包括上海等城市近期都已经取消了普通住宅和非普通住宅标准，挂钩在上面的增值税政策也自然有了下降的可能，体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。”
以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。
“这项政策可以明显降低一线城市增值税税费，进一步降低购房者置业成本，将助力一线城市市场继续修复。”陈文静指出。
宋红卫认为，取消普通住宅与非普通住宅的城市统一按照超过2年免征增值税的策略，一定程度能够激发二手房市场的活跃度。但是，北上广深四个一线何时取消，值得期待。
至于降低各地土地增税预征率下限，降低预缴税额方面，陈文静表示，近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。
“本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。”陈文静补充道。
在58安居客研究院院长张波看来，提升房企现金流，助力行业去风险，在土地增值税层面目前下调的空间并不大，目前来看主要体现在预征层面的减少，这对于减少房企现金流压力层面将起到一定作用。
“增值额未超扣除项目金额20%的免征，这一条也适用非普宅，则可降低房企的开发成本，对于各类房企皆有利，尤其是大量在一二线城市布局的房企，由于原来非普宅占比高，将更能得到体现。”
要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，势在必行。
在此之前，全国政协委员、中国保利集团董事长刘化龙于2024年全国两会期间提交了一份《关于优化房地产行业税收预征政策促进房地产市场健康平稳发展》的提案。
据界面新闻了解，刘化龙在提案中提出，当前房地产行业税收政策主要存在三个方面问题：一是预征率高于项目实际税负，多预缴税金问题突出；二是土地增值税退税周期长，部分地区退税困难；三是部分多预缴税金无法退回，且难以抵扣其他项目税金。
如今，三部分继续释放政策利好，财税方面支持房地产市场的政策正加速兑现。卢文曦认为，新政将有利于市场回稳，若10月份的成交量能够延续，今年四季度有望迎来楼市“暖冬”。
