一、中央会议聚焦房地产

中共中央政治局 9 月 26 日召开的会议对房地产市场给予了高度关注，首次提出 “促进房地产市场止跌回稳”，这一表述释放出强烈的政策信号。当前房地产市场面临着诸多挑战，数据显示，2024 年 8 月份，全国百城新建商品住宅成交面积同比下降 27.0%，去化周期为 25.2 个月，存在较大压力。二手房市场也不容乐观，今年 1 月份到 8 月份全国 22 个重点城市成交套数跌幅为 3%。全国 70 个大中城市 8 月份房价指数环比和同比跌幅均有所扩大。

在这样的背景下，中央政治局明确提出要对商品房建设 “严控增量、优化存量、提高质量”。其中，严控增量意味着各地将严格控制新增供地和新房供应上市，以缓解库存压力。例如，当前多地新房在售库存周期在 20 个月左右，库存压力较大，严控增量将是促进短期止跌企稳的重要工具。优化存量方面，一方面要加大开发商去库存的力度，加大国企收购的力度；另一方面要针对市场需求，调整供应结构，增加受市场欢迎的高品质住房。提高质量则是顺应居民对居住品质需求不断提升的趋势，“好房子” 建设或已成为基本要求，相关配套政策有望继续落地。

此次会议还明确提到要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。多位房产专家预测，几个一线城市还保留的限购政策接下来将会陆续放松或取消，存量房贷普降也会很快落地。这一系列政策举措的出台，将为房地产市场的稳定发展注入强大动力。

二、政策要点全解析

（一）止跌回稳信号强

“止跌回稳” 这一信号对房地产市场具有重大意义。从成交量方面来看，当前房地产市场交易活跃度不高，成交量的下跌不仅影响了开发商的资金回笼，也对整个房地产产业链产生了负面影响。止跌意味着要通过政策引导和市场调节，增加购房需求，提高市场交易活跃度，让成交量逐步回升。从成交价格方面，价格的下跌可能导致市场预期进一步恶化，影响投资者和购房者的信心。因此，止跌回稳要求各地做好稳市场交易和价格工作，通过调整土地、财税、金融等政策，稳定市场预期，促进房地产市场的健康发展。

（二）严控增量去库存

“严控增量” 确实是为了缓解当前较大的库存压力。目前各地库存情况不容乐观，以全国百城为例，新房在售库存周期在 20 个月左右，广义库存更大。在这种情况下，严格控制新增供地和新房供应上市是当务之急。同时，优化存量也至关重要。一方面，加大开发商去库存的力度，可通过促销活动、降低价格等方式吸引购房者；加大国企收购的力度，将部分库存房源转化为保障性住房或租赁住房，既解决了库存问题，又满足了不同群体的住房需求。另一方面，要针对市场需求调整供应结构，增加受市场欢迎的高品质住房。随着人们生活水平的提高，对住房品质的要求也越来越高，开发商应注重提升房屋质量、配套设施和物业服务水平，以满足购房者的需求。提高住房质量不仅是满足市场需求的必然选择，也是促进房地产市场可持续发展的关键。

（三）限购政策待调整

调整住房限购政策具有较大的可能性。当前仍有限购政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳以及天津和海南部分地区。随着房地产市场形势的变化，一线城市限购政策有望进一步优化。以北上深为例，限购政策的优化调整将有助于发挥大城市的带动效应，提振市场信心。广州等地区限购政策有望全面放开，这将进一步释放购房需求，促进房地产市场的稳定发展。限购政策的调整需要结合各地实际情况，逐步推进，以避免市场出现过度波动。

（四）降低房贷利率

降低存量房贷利率对购房者具有积极影响。一方面，减轻了购房者的负担。以商贷额度 100 万元、贷款 30 年还款方式计算，每月月供减少大约 280 元，30 年可以减少利息支出共 10 万元。这对于广大购房者来说，是实实在在的优惠。另一方面，降低存量房贷利率有助于激发潜在购房需求。在当前市场环境下，购房者的观望情绪较浓，降低房贷利率可以降低购房成本，提高购房者的支付能力，从而激发潜在的购房需求。同时，降低存量房贷利率也有利于减少提前还贷行为，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

三、市场影响多维度

（一）提振市场信心

金融政策方面，降低存款准备金率、降低存量房房贷利率、全面调低二套房贷首付比例等政策，为经济稳定增长和高质量发展创造了良好的货币金融环境。这些政策不仅直接减轻了购房者负担，激发潜在购房需求，还为房地产企业提供了更宽松的融资环境。财政政策方面，发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好地发挥政府投资带动作用，将为房地产市场带来更多的资金支持。此外，引导中长期资金入市，打通社保、保险、理财等资金入市堵点，将为房地产市场注入长期稳定的资金来源。这些政策的综合作用，将有效提振房地产市场信心。

（二）市场回暖预测

降准、降息、降首付等政策组合拳之下，房地产市场有望在四季度实现理性回归。从近期西安意向登记热度可以看出，市场目前较为冷淡，但政策出台后，短期内肯定是一个利好。例如，二套房首付降低之后会释放出部分有购买力的改善需求。从去年 8 月、今年 5 月楼市政策出台后的反响来看，在次月均对市场成交带来积极拉动，成交量实现了攀升。然而，市场真正回暖还需看经济复苏情况。只有库存高、信心不足以及地方债这三个主要问题的解决效果落地，市场才会真正回暖。

（三）购买力提升探讨

政策对购房者购买力在短期有一定带动作用。首付降低等政策短期内肯定对市场有带动，但目前对于购房者买房信心影响最大的实际上还是收入的稳定性。在目前房价还没有企稳的情况之下，购房者依然担心买了之后房价下跌。月供需要长达二三十年的持续性，只有大家的收入稳定了，才敢于买房子。从长期来看，购买力的提升还得靠经济稳定。金融刺激政策对于楼市的作用目前看来还是有限，提振购买信心的前提是经济向好、收入预期增加和房产有投资价值。

（四）房企决策考量

目前，房企在市场压力较大的情况下，面对调整政策，积极性提升有限，拿地还是比较谨慎。虽然政策为房地产市场带来了一定的积极变化，但房企仍面临着诸多挑战。例如，当前市场库存高，去化周期长，购房者观望情绪浓厚，这些都影响了房企的决策。房企在考虑提高拿地及扩大开发规模时，会更加谨慎地评估市场风险和未来发展趋势。

四、未来走势展望

中央政治局会议对房地产市场的关注及一系列政策的出台，为房地产市场的未来发展指明了方向。尽管当前房地产市场面临诸多挑战，但在政策的支持下，有望逐步止跌回稳。

从长期来看，房地产市场将更加注重质量和可持续发展。随着 “严控增量、优化存量、提高质量” 政策的深入推进，房地产企业将更加注重产品品质的提升，以满足消费者对高品质住房的需求。同时，通过优化存量和盘活闲置土地，将提高土地资源的利用效率，为房地产市场的可持续发展提供保障。

在限购政策调整方面，一线城市限购政策的逐步放松或取消，以及其他地区限购政策的全面放开，将进一步释放购房需求，促进房地产市场的流通。但政策的调整需要结合各地实际情况，避免市场出现过度波动。同时，降低存量房贷利率等政策将持续减轻购房者负担，激发潜在购房需求，为房地产市场的稳定发展提供动力。

在金融政策方面，降低存款准备金率、引导中长期资金入市等政策将为房地产市场提供更加宽松的融资环境和稳定的资金来源。财政政策方面，发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，将为房地产市场带来更多的资金支持。这些政策的综合作用将有助于提振市场信心，促进房地产市场的健康发展。

然而，房地产市场的未来走势仍受到多种因素的影响。经济复苏情况、购房者收入稳定性、市场库存水平等因素都将对房地产市场的发展产生重要影响。因此，房地产企业和相关部门需要密切关注市场动态，及时调整政策和策略，以适应市场变化。

总之，综合中央会议精神及各项政策，房地产市场虽面临挑战，但在政策支持下有望逐步止跌回稳。未来，房地产市场将更加注重质量和可持续发展，政策的调整将更加灵活和精准，以满足市场需求和促进经济稳定增长。